Những điều bạn quan tâm khi tham gia vào thị trường bất động sản

• 

  Bất động sản là một thị trường hết sức sôi động và có nhiều yếu tố hết sức khó lường. Đầu tư- Kinh doanh bất động sản mang lại lợi nhuận không it cho các doanh nhân và cá nhân khi tham gia vào thị trường này. Tuy nhiên thị trường bất động sản cũng hàm chứa không ít rủi ro. Thông thường khi tham gia bvaof thị trường bất động sản, các chủ thể thường mắc phải những rủi ro nào? Và làm cách nào để họ đối mặt với các rủi ro đó. Văn phòng luật sư Vũ Như Hảo xin chia sẻ một số vấn đề mà bạn cần quan tâm khi tham gia vào thị trường bất động sản

   Đối với các doanh nghiệp, tổ chức

  Tránh rủi ro đối tác

  Một vấn đề quan trọng là cả doanh nghiệp lẫn các cá nhân tham gia vào thị trường như người mua để ở, nhà đầu cơ đều phải tiếp tục rất thận trọng trong việc lựa chọn đối tác hợp tác, giao dịch. Vì thực tế dù đã có những chuyển biến tích cực nhưng trên thị trường vẫn còn vô số những dự án, đơn vị khó khăn, nợ nần. Nếu một doanh nghiệp triển khai dự án vay ngân hàng cách đây khoảng 5 năm, có thời điểm lãi suất lên mức cao nhất là 26%/năm, thì bây giờ số lãi suất phải trả có thể lên tới khoảng 70% giá trị khoản vay. Ví dụ, vay 100 tỷ thì nay tiền lãi phát sinh sẽ là 70 tỷ; vay 1000 tỷ thì tổng số tiền phải trả là 1700 tỷ. Số doanh nghiệp, dự án tìm được lối thoát hiện nay vẫn chỉ chiếm một phần rất nhỏ. Kể cả những dự án pháp lý đầy đủ, xây thô xong, hay ngay cả bước vào giai đoạn bàn giao cũng có thể có rủi ro. Vì thế, các doanh nghiệp phải rất thận trọng trong việc kiểm tra, thẩm định đối tác và giao dịch.

  Thậm chí, trong những năm qua, có những dự án của chủ đầu tư rất vững vàng về tài chính, năng lực tốt, dự án không có vướng mắc gì về thủ tục… nhưng vẫn bị chậm tiến độ tới vài năm, gây ra thiệt hại không nhỏ cho người mua. Thực tế thị trường bất động sản Việt Nam còn những bất cập và những vấn đề đáng lo như vậy. Và khi mà hệ thống pháp lý còn chưa được cải thiện nhiều so với hiện nay, nếu xảy ra rủi ro, tranh chấp… bên bị thiệt hại luôn khó được đảm bảo quyền lợi một cách công bằng.

  Nhận thức rõ thị trường đang và sẽ thay đổi rất nhanh để nắm bắt, đón đầu cơ hội

  Nền kinh tế Việt Nam dù có những khó khăn trong vài năm trở lại đây nhưng hiện tại đang có những bước phát triển nhanh và có thể sẽ được cải thiện hơn nữa trong thời gian tới. Đặc biệt, tình hình thị trường, xu hướng, hành vi tiêu dùng trong nhiều lĩnh vực, trong đó có bất động sản, sẽ có những sự thay đổi, phát triển nhanh chóng. Chỉ cần vài năm, thị trường có thể xuất hiện những xu thế tiêu dùng, đầu tư, kinh doanh mới. Hơn lúc nào hết, các doanh nghiệp hiện nay phải rất nhanh nhạy, nắm bắt và thích ứng thật tốt với những thay đổi này.

  Trong lĩnh vực bất động sản, hiện có những nhu cầu mới đang hình thành hoặc gia tăng như: ngôi nhà thứ 2, bất động sản du lịch; nhu cầu thuê nhà có chất lượng hạ tầng, an ninh tốt… của gia đình trẻ mới xây dựng thuộc tầng lớp trung lưu mới nổi tại các thành phố lớn như Hà Nội, Tp.HCM; nhu cầu sở hữu và sử dụng bất động sản thực sự cao cấp, không chỉ bên trong mà bên ngoài căn nhà phải “đẳng cấp”, hạ tầng, dịch vụ, quản lý tương xứng; nhà ở cho chuyên gia, người lao động nước ngoài; nhà ở cho công nhân, người lao động ngoại tỉnh… Những nhu cầu mới này đang mở ra nhiều cơ hội to lớn. Để nắm bắt và đón đầu xu hướng, một trong những việc cần làm là các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam nên chú trọng tới việc tham khảo, học hỏi các câu chuyện, mô hình kinh doanh ở các nước khác trên thế giới. Đặc biệt là những nước có nền kinh tế phát triển hơn nhưng không đi quá xa trước Việt Nam, có nhiều nét tương đồng.

  Nghiên cứu, học hỏi các mô hình ở nước ngoài

  Trên thế giới có khá nhiều câu chuyện, mô hình kinh doanh mới đã mang lại thành công và những bài học bổ ích cho rất nhiều người. Những người đi trước thường phải mất rất nhiều thời gian, chi phí để có được thành công nhưng những người đi sau thì có thể chỉ đơn giản là tham khảo và đúc rút ra những gì phù hợp và áp dụng hợp lý vào kinh doanh là có thể đã mang lại hiệu quả rất cao. Thực tế trong kinh doanh ở mọi ngành nghề luôn có những câu chuyện chỉ cần học hỏi và cải tiến, thậm chí nhiều khi chỉ cần “bê” nguyên cách làm ở nước khác về áp dụng đã mang lại thắng lợi lớn.

  “Đây là việc chắc chắn rất nên làm, rất hiệu quả nhưng để làm được thì không khó. Mỗi doanh nghiệp, ngoài đội ngũ lãnh đạo cấp cao thì có thể chỉ cần đầu tư một nhóm khoảng vài chuyên viên, thông thạo ngoại ngữ và được trang bị những thông tin, kiến thức cơ bản là có thể làm tốt. Về cách làm thì có thể có nhiều việc và nhiều bước, ví dụ ban đầu chúng ta có thể tìm kiếm thông tin trên mạng sau đó lựa chọn các mô hình, đơn vị… đối tác phù hợp để có thể liên hệ, trao đổi thông tin, học hỏi, tham quan”, ông Trường chia sẻ.

  Đề phòng rủi ro, đừng quá tham lam

  Đây là khuyến nghị chung cho tất cả các cá nhân, đơn vị tham gia kinh doanh trên thị trường. Tình hình thị trường hiện nay có nhiều yếu tố tích cực, lạc quan nhưng bên cạnh đó thì rủi ro vẫn luôn rình rập, thậm chí là rủi ro lớn. Có một điều các doanh nghiệp, cá nhân cần lưu ý là thị trường bất động sản tại Việt Nam luôn bị ảnh hưởng rất nhiều bởi tâm lý. Vì vậy, không nên quá kỳ vọng vào mức lợi nhuận cao hay một kế hoạch dài hạn lạc quan mà nên ưu tiên cao sự an toàn. Có thể chấp nhận lợi nhuận vừa phải và “đánh nhanh rút gọn” vẫn là lựa chọn tốt hơn.

  Chú trọng các hoạt động hiệp hội, liên kết giữa các đơn vị với nhau để kết hợp sức mạnh, chia sẻ thông tin, tăng cường hợp tác.

  Đối với các nhóm đối tượng cụ thể

  – Các chủ đầu tư cần bám sát và khai thác tốt các điểm mạnh của mình theo hướng ưu tiên sự an toàn như đã nói ở trên. Xác định rõ vị trí quỹ đất, dự án của mình nên làm dự án gì, khai thác như thế nào để có thể có thanh khoản tốt nhất thì nên ưu tiên phương án đó. Chú trọng hơn nữa việc nâng cao uy tín, chứng minh được cho người mua bằng hành động, kết quả thực tế chứ không phải là những lời hứa như trước đây vì người mua đã có nhiều bài học và càng ngày càng khôn ngoan, họ cũng có nhiều thông tin và lựa chọn hơn trước đây.

  – Các công ty môi giới, sàn bất động sản không nên nghĩ đơn giản là thị trường đã tốt hơn thì việc kinh doanh chắc chắn sẽ thuận lợi hơn. Ngành dịch vụ bất động sản tại Việt Nam hiện nay đang bắt đầu phát triển, đang trong giai đoạn định hình các mô hình hoạt động, kinh doanh mới nên tình trạng hoạt động manh mún, thiếu chuyên nghiệp như trước đây sẽ khó tồn tại. Chỉ những đơn vị làm ăn thực sự bài bản, chuyên nghiệp và có mô hình kinh doanh, quản lý phù hợp với các điều kiện mới của thị trường mới có thể phát triển về lâu dài.

  Một điều rất quan trọng mà các đơn vị môi giới, tư vấn, các sàn bất động sản cần phải lưu ý trong năm 2015 là phải hành động rất nhanh. Ví dụ một dự án lớn có thể xúc tiến hợp tác với vài sàn bất động sản nhưng có thể đơn vị làm tốt nhất, thuyết phục được chủ đầu tư, mở bán trước thì một ngày có thể bán được vài trăm sản phẩm.

  – Các nhà đầu cơ: Thị trường đang có nhiều cơ hội tốt, nhất là trong ngắn hạn, các nhà đầu cơ có thể tham gia vào thị trường nhưng nên sử dụng vốn tự có, vốn dài hạn là cơ bản, hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính và vốn ngắn hạn. Nhà đầu cơ nên nên xác định trước các tình huống không tốt có thể xảy ra, đó là thị trường bất ngờ có diễn biến xấu và bị mắc kẹt không bán được nhanh như kế hoạch ban đầu để chủ động tài chính và cũng không nên kỳ vọng giá sẽ tăng quá cao. Đặc biệt, các nhà đầu cơ nên chốt lời ngay khi có thể, không nên nắm giữ thêm để chờ có thêm lợi nhuận. Nếu quyết định sẽ mua vào bất động sản trong năm 2015 thì nhiều khả năng các nhà đầu cơ nên mua càng sớm càng tốt và nên chọn mua các sản phẩm, phân khúc có tính thanh khoản cao, chủ đầu tư uy tín và sản phẩm đã hoàn thiện được càng nhiều thì càng an toàn.

  – Người mua để ở: Thị trường bất động sản đã trải qua một thời gian dài khó khăn nhưng giá chỉ giảm được một phần và có lẽ đã tới đáy vào thời điểm cuối năm 2013 bởi giá đã ngừng giảm, thậm chí một số dự án quay đầu tăng giá. Vì thế, những người có nhu cầu mua nhà lâu nay vẫn chờ đợi giá giảm thì không nên chờ đợi thêm nữa mà hãy mạnh dạn quyết định mua trong khả năng tài chính của mình. Không nên chờ đợi bất động sản giảm giá xuống nữa và cũng không nên hy vọng rằng thị trường sẽ có nhiều sản phẩm mới tung ra sẽ có nhiều lựa chọn hơn, bởi tương lai của thị trường và nguồn cung trong thời gian tới vẫn là dấu hỏi lớn và chưa có cơ sở để khẳng định sẽ có nhiều nguồn cung hơn, nhất là với các phân khúc giá trung bình hoặc cao cấp.

  Và điều quan trọng hơn hết là bạn phải là người hiểu biết pháp luật 

  Nếu bạn không hiểu được các quy định của pháp luật thì việc tham gia thị trường bất động sản cũng gặp không ít rắc rối. Cụ thể bạn có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất không hợp pháp, nhầm lẫn chủ thể khi thực hiện giao dịch. nhận chuyển nhượng đất đang bị kê biên để thi hành án…

  Trên đây là một số điều bạn cần quan tâm khi tham gia vào thị trường bất động sản. Chúng tôi hy vọng sự chia sẻ này giúp cho mọi người tránh được một phần rủi ro và thuận lợi hơn trong quá trình tham gia thị trường bất động sản.